THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG SỔ ĐỎ

“THỦ TỤC SANG TÊN SỔ ĐỎ NHƯ THẾ NÀO?”

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2023
• Luật Kinh doanh bất động sản 2023
• Luật Nhà ở 2023

Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán

Trong một số trường hợp, Bên Mua không cần đặt cọc mà có thể hẹn Bên Bán ra ngay văn phòng công chứng để thanh toán và sang tên.

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Các bên cần phải đến cơ quan công chứng để lập hợp đồng và công chứng hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng nhà đất. Khi đi cần chuẩn bị các loại giấy tờ như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• CMND hoặc giấy tờ tương đương đối với cả hai bên chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng.
• Xác nhận tình trạng hôn nhân hoặc giấy đăng ký kết hôn của cả hai bên.

Sau khi cơ quan công chứng tiếp nhận hồ sơ và thấy đủ điều kiện, sẽ công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng hoặc công chứng Hợp đồng tặng cho đối với trường hợp tặng cho nhà đất.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng phải kê khai nghĩa vụ tài chính gồm lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân. Nếu quá thời hạn 10 ngày mà chưa kê khai sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

• Nơi kê khai nghĩa vụ tài chính là tại: Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất (bộ phận một cửa của huyện).

Những khoản phí, lệ phí cần nộp bao gồm:

• Lệ phí trước bạ: Bằng 0,5% giá trị quyền sử dụng đất. Cách tính: Tiền lệ phí phải nộp = (Diện tích đất) x (Giá đất) x 0,5%.
• Thuế thu nhập cá nhân: là 2% theo giá chuyển nhượng bất động sản.
• Lệ phí địa chính: Căn cứ vào từng quyết định của địa phương.
• Lệ phí thẩm định: Căn cứ pháp lý tùy thuộc vào từng địa phương.

Lưu ý: Các bên có thể thỏa thuận về người nộp phí, thuế. Trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cũng vẫn phải nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên nhà đất

Đối với trường hợp chuyển nhượng mà người mua là người nộp thuế thay cho bên bán, thì nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí cùng với hồ sơ đăng ký quyền sử dụng nhà đất gồm những thành phần sau:

• Đơn đăng ký biến động theo nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho nhà đất.
• Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất đã cấp.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo thông tư 80/2021/TT-BTC.
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo thông tư 80/2021/TT-BTC
• Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ sang tên nhà đất:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất, hoặc bộ phận một cửa liên thông.
• Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

Bước 5: Tiếp nhận, giải quyết

• Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Cơ quan đăng ký hay Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
• Sau khi nhận được thông báo đã nộp thuế, lệ phí, thì phải nộp theo thông báo.
• Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng, tặng cho vào Giấy chứng nhận.

Bước 6: Trả kết quả sang tên nhà đất

Thời gian làm thủ tục sang tên nhà đất:

• Thời gian thực hiện thủ tục sang nhà đất là không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ, không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu vùng xa, những vùng kinh tế khó khăn và đặc biệt khó khăn.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, không bao gồm cả thời gian xem xét, xử lý với những trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật hay thời gian trưng cầu giám định.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Để làm thủ tục sang tên nhà đất, một trong những giấy tờ quan trọng cần chuẩn bị là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này là văn bản pháp lý nhằm thỏa thuận các điều khoản về giá trị mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà đất và quyền, nghĩa vụ các bên trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đất đai theo quy định pháp luật hiện nay.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết tại văn phòng công chứng theo quy định của Luật đất đai 2023. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có xác nhận của phòng công chứng mới đảm bảo giá trị pháp lý và có giá trị khi tiến hành thủ tục với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nội dung chính của hợp đồng bao gồm:

• Thông tin của các bên: họ tên, CMND, nơi cấp, ngày cấp, địa chỉ thường trú, địa chỉ hiện tại, số điện thoại.
• Quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng.
• Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán theo thỏa thuận.
• Các thông tin liên quan đến tài sản nhà đất như hiện có cầm cố, thế chấp. Nếu có thì trách nhiệm các bên ra sao.
• Phương thức giải quyết nếu có tranh chấp.